SELL CASESはじめての方へ
売る理由が違えば、
進める順番も違います。
同じ「売る」でも、住み替えなら次の家との段取り、空き家なら費用と期限、離婚なら名義とローンが先に来ます。事情ごとに、最初に確認することをまとめました。売ると決めていなくても、読んでおくと判断が早くなります。
MOVE
住み替え（買い替え）：売るのが先か、買うのが先か
住み替えでいちばん大事なのは、今の家を売るのと、次の家を買うのを、どちらから進めるかです。どちらにも良い面と注意点があります。
| 売り先行 | 買い先行 | |
|---|---|---|
| 進め方 | 今の家の売却を決めてから、次の家を買う | 次の家を決めてから、今の家を売る |
| 良い面 | 売れる金額が決まってから予算を組めるので、資金計画が立てやすい | 次の家をじっくり選べる。引っ越しが1回で済む |
| 注意点 | 引き渡しまでに次の家が決まらないと、仮住まいが必要になる | 今の家が売れるまで、ローンの返済が重なることがある。売り急ぐと価格が下がりやすい |
| 向いている方 | 今の家の住宅ローンが残っている方／資金に余裕を持たせたい方 | 資金に余裕がある方／次の家の条件が厳しく、探す時間がほしい方 |
- ローンが残っている場合：売却代金でローンを返し切れるかを最初に確認します。返し切れない場合（オーバーローン）でも、住み替えローンの利用など選択肢があります。金融機関との調整もご相談ください。
- 引き渡し日を調整する：売り先行でも、買主と相談して引き渡しを少し先にできれば、仮住まいをせずに済むことがあります。
- 貸すという選択肢：転勤などで数年後に戻る予定があるなら、売らずに定期借家契約で貸す方法もあります。当社は賃貸仲介も行っているため、売った場合と貸した場合の両方の数字をお出しできます。
VACANT
空き家：持ち続けると、毎年お金と手間がかかります
住む予定のない家は、置いておくだけで費用がかかり、建物も傷んでいきます。売るかどうかを決める前に、費用と期限を把握しておいてください。
| 確認すること | 内容 |
|---|---|
| 毎年の税金 | 固定資産税・都市計画税がかかり続けます |
| 管理の手間 | 換気・通水・草木の手入れ・郵便物の確認。遠方にお住まいなら交通費もかかります |
| 自治体からの勧告 | 管理が行き届かず「管理不全空家等」「特定空家等」として勧告を受けると、土地の固定資産税の軽減（住宅用地の特例）が受けられなくなります |
| 相続登記 | 相続した家は、取得を知った日から3年以内の名義変更が義務です（2024年4月から）。名義が故人のままでは売れません |
| 税金の特例の期限 | 相続した空き家を売ったときの特別控除など、期限と要件のある制度があります。売り出す前に税理士へご確認ください |
当社でできること
- 提携する司法書士・税理士と連携し、相続登記から売却までまとめて進められます。
- 遠方にお住まいの場合は、現地の確認や立会いを代行します。
- 売らずに貸す場合との比較も、数字でお出しします。
- 価格の低い空き家などの売買では、仲介手数料の上限に特例があります。費用は契約の前にお伝えします。
相続した実家をどうするかの考え方は、相続した実家をどうするか。売る・貸す・持ち続けるの分かれ目にくわしく書いています。
LAND
土地：売る前に確認しておくこと
土地の価格は、広さだけでなく、境界がはっきりしているかと、建物を建てられる条件を満たしているかで大きく変わります。
| 確認すること | なぜ必要か |
|---|---|
| 境界と測量 | 隣の土地との境界が確定していないと、買主が決まっても引き渡せないことがあります。測量には時間がかかるため、早めに確認します |
| 道路との接し方 | 建物を建てるには、原則として幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（建築基準法）。満たしていない土地は、買い手が限られます |
| 古い建物の扱い | 建物付きのまま売るか、解体して更地にするか。解体すると、翌年度から土地の固定資産税が上がることがあります |
| 地中に残っているもの | 古い基礎や浄化槽などが残っていることがあります。分かっていることは、先に買主へ伝えます |
| 用途地域 | 建てられる建物の種類や大きさが決まっています。買主が何に使えるかに関わります |
- 解体は急がない：更地のほうが売りやすい場合もありますが、建物付きのまま売れることも多くあります。解体費用と税金の変化を比べてから決めます。
- 使うか売るか：駐車場や賃貸住宅として使う方法もあります。管理の手間と収支を並べて比べたうえで、売るかどうかを判断してください。
DIVORCE
離婚：名義とローンを、先に確かめます
離婚にともなう売却では、家の名義と住宅ローンの名義・残高を最初に確認します。ここが分からないまま話を進めると、あとで売れないことが分かる場合があります。
| 確認すること | 内容 |
|---|---|
| 家の名義 | 単独名義か、共有名義か。共有名義の家は、名義人全員の同意がないと売れません |
| 住宅ローンの名義 | 誰が借りているか、連帯保証人・連帯債務者は誰か。離婚しても、金融機関との契約は自動では変わりません |
| ローンの残高と売れる金額 | 売却代金でローンを返し切れるか。返し切れない場合は、金融機関との相談が必要です |
| どちらかが住み続ける場合 | ローンの名義人が家を出て、もう一方が住み続ける形は、返済が滞ったときに住む家を失うおそれがあります。金融機関の了承が必要なこともあります |
ご相談にあたって
- 財産分与など法律の判断は弁護士へ、税金は税理士へのご相談をおすすめします。当社は、不動産の価格と売却の進め方を担当します。
- 近所に知られたくない場合は、ポータルサイトへの掲載を控えるなど、公開する範囲を絞った売り方もできます。
- 査定は無料です。価格が分かると、話し合いも具体的に進めやすくなります。
FAQ
よくいただくご質問
できます。査定は無料で、査定したからといって売る必要はありません。いくらになるかを知ってから、売る・貸す・持ち続けるを比べていただけます。
売れます。現地の確認や立会いは当社で代行できます。手続きの進め方も、ご事情に合わせてご相談ください。
はい。当社は売却・購入・賃貸の仲介をすべて行っているため、今の家の売却と次の住まい探しをまとめてご相談いただけます。売り先行と買い先行のどちらが合うかも、資金計画とあわせてご提案します。
事情が込み入っていても構いません。「何から話せばいいか分からない」というご相談がいちばん多いです。
売却の事情を相談するCONTACTお気軽にご相談ください
「まだ探し始めたばかり」
くらいが、ちょうどいい。
条件が固まっていなくても大丈夫です。予算だけ、エリアだけ、引っ越したい月だけ。分かっているところから教えてください。