退去時に敷金は戻るのか。原状回復で「借主が払うもの・払わないもの」

まず、敷金は「預けているお金」です

2020年4月の民法改正で、敷金の定義と返還のルールが法律に明記されました（民法622条の2）。敷金は家賃の担保として預けるお金であり、退去時に未払い分などを差し引いた残りは返さなければならないと定められています。

つまり、返ってこないのが普通なのではありません。差し引かれる正当な理由があるときだけ、その分を引けるという順序です。

通常損耗と経年変化は、借主の負担ではありません

同じく2020年の改正で、通常の使用によって生じた損耗と、時間の経過による劣化は、借主の原状回復義務に含まれないことが明文化されました（民法621条）。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」も同じ考え方です。

※ 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方にもとづく一般的な区分です。契約書に特約がある場合や、損傷の程度によって結論は変わります。

壁紙は「年数」で負担割合が下がります

借主の負担になる場合でも、全額を請求されるわけではありません。ガイドラインでは、壁紙（クロス）などの内装材は6年で価値がほぼなくなるものとして扱われます。

たとえば入居から6年が経っていれば、たとえ借主の責任で張り替えが必要になったとしても、負担すべき割合はごくわずかになります。「新品に戻す費用の全額」を請求されたら、その根拠を確認してください。

ただし、張り替えの施工にかかる手間の費用は年数に関わらず求められることがあります。ここは実務上の争点になりやすいところです。

ハウスクリーニング特約は、書いてあれば有効なことが多い

「退去時にハウスクリーニング費用として○○円を負担する」という特約は、契約書に金額が明記され、契約時に説明を受けて合意していれば、有効とされることが一般的です。

ですから、この特約があるかどうかは、契約するときに確認しておくべき点です。当社では契約前に必ずお伝えしています。退去の場面ではじめて知る、という事態を避けるためです。

立会いのときに、やっておいてほしいこと

• その場で署名しない：金額に納得できなければ、持ち帰って確認すると伝えて構いません
• 写真を撮る：指摘された箇所を自分でも撮影しておいてください。入居時の写真があれば、比較の材料になります
• 内訳を出してもらう：「一式」ではなく、どの箇所に、何の作業で、いくらかかるのかを書面で求めてください
• 年数を確認する：入居年数によって負担割合が変わります。何年住んだかは必ず伝えてください

当社では、他社で契約された物件の退去についてもご相談を受けています。見積書を見せていただければ、一般的な考え方に照らして妥当かどうかをお伝えします。妥当だと思えば、そう申し上げます。